张宝通：我看西安的房地产发展趋势

 一个城市的房地产与城市发展的前景直接相关。西安不仅是省会城市，还是国家中心城市和国际化大都市。作为省会城市，其发展前景不如成都和郑州。成都是8302万人四川省的省会，郑州是9559万人河南省的省会，西安只是3835万人陕西省的省会。但作为国家中心城市，西安是西北的龙头老大，成都在西南居重庆之后为老二，郑州在华中居武汉之后也为老二。在改革开放前，西安是中国八大城市之一，而当时的成都、郑州还是中等城市。西安是继北京、上海之后国家第三个定位的国际化大都市，在内陆是唯一定位的国际化大都市，国家到现在也没有给重庆、成都、武汉、郑州戴上国际化大都市的帽子。

新形势下大西安地产发展趋势分析主题讲座。

习近平总书记到陕西考察调研，让我们抓住“一带一路”的历史机遇，找准在“一带一路”的战略定位，引领新常态，准赶超越。总书记在中央经济工作会议上给时任省长讲，陕西处在“一带一路”核心区，省十三次党代会要把陕西打造成“一带一路”的核心区。这个定位比新疆丝绸之路经济带的核心区和福建海上丝绸之路的核心区要高，等于把“一带一路”的机遇抓到陕西手里了。西安是“一带一路”核心区的“核”和亚欧大陆桥经济带的心脏，市委十三届四次全会要把西安建设成亚欧合作交流的国际化大都市，抓住了“一带一路”的历史机遇。沿海开放看深圳，“一带一路”看西安。沿海开放深圳由一个渔村发展成国际化大都市，经济总量超过了广州、香港和新加坡。作为亚欧合作交流的国际化大都市，在今后三十年余年的新时代，难道不会重新超过郑州、成都吗？

上海地域面积很小，但人口超过了有江苏、浙江作依托的省会城市南京和杭州。西安不仅是陕西的省会和西北的首府，还是“一带一路”核心区的“核”和亚欧合作交流的国际化大都市。其聚集人口的范围𣎴仅仅是陕西和西北，而是亚欧大陆桥经济带和“一带一路”。历史上，唐长安不仅是中国，还是世界上最大的国际化大都市，其中外国人就占了十分之一。现在西安人口已经超过1000万人了，作为亚欧合作交流的国际化大都市，按照唐长安的标准，应当有100万外国人，现在连10万人也没有达到，因此未来西安人口扩张的余地还很大。国务院批准的《关中—天水经济区发展规划》和《关中平原城市群发展规划》，要推进西咸一体化，按程序优化行政区划调整，建设大西安，西安的人口还会进一步增加。现在国家要培育和发展现代化都市圈，对特大、超大城市的落户条件放宽了，西安将来会发展成为人口超过1500万甚至2000万人的超大城市。

由于自信心不足，西安在建设国际化大都市上魄力不够，步子太小，人口增速太慢，房价一直比较低。前两年西安实行了人才新政、户藉新政、双创新政，到西安落户的大学生超过了100万人。人口爆发式增长，但是房子不能爆发式盖出来，导致房价飙涨，引起社会不满。当初北上广深也都出现了这种现象，这是发展中的“阵痛”。但房价的飙涨会倒逼工资的提高。只有房价上涨了，生活成本上升了，引起社会不满了，工资才会上涨，没有人会主动地给你提工资。总是房价先涨，倒逼工资上涨，有一个“时滞”。收入是在“阵痛”中、“时滞”中提高的，我们得忍受一段“阵痛”和“时滞”。北上广深房价上涨了，但收入也提高了，过上了现代时尚的生活。西安当初房价低，但收入也低，生活水平与北上广深有很大差距。

前两年西安房价上涨的幅度曾创造了全国纪录，在世界上也居前列，但经济增速也居全国15个副省级城市第一，实现了追赶超越，为未来收入的增长奠定了基础。如果这个发展态势能持续下去，西安的收入就能提高，也能过上北上广深那样现代时尚的生活。如果不发展，不忍受一段“阵痛”和“时滞”，西安的生活水平是不可能有大的提高的。幸福是奋斗出来的，是要付出代价的，不想付出还想过上好日子是不可能的。现在西安房价虽然涨幅很大，但房价在省会城市中还属于中等水平，比起周边的成都、重庆、武汉、郑州还是低的，比起东部城市就更低了。现在北上广深房地产业的黄金机遇期已经过去，但是进入到省会城市的黄金机遇期了，所有的省会城市房价都在涨。目前中国的城市化率接近60%，但那是把农民工进城打工超过半年就算上了，是伪城市化。我们的市民化率才刚刚超过40%，美国、日本已经达到80～90%，因此未来城市的市民还要翻一番。因此，中国的房价只会涨不会降，我们必须做好充分的思想准备。现在国家实行“房住不妙”的政策，我劝有住房刚性需求的人，有钱赶紧买，早买早享受，早买少花钱。

（作者系陕西省城市经济文化研究会会长）

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